Posso cacciare un inquilino che non paga?

Hai un inquilino che non versa il canone da settimane o mesi e non sai come muoverti. È una situazione frustrante e stressante, soprattutto quando il tuo reddito o il tuo investimento dipendono da quell’affitto. La buona notizia è che la legge italiana tutela il proprietario in questi casi. La cattiva è che la procedura richiede tempo e passaggi precisi. Capire subito cosa fare — e cosa non fare — può fare la differenza.

La risposta breve

Sì, puoi ottenere lo sfratto di un inquilino moroso, ma devi seguire la procedura legale. Non puoi cambiare la serratura, togliere i servizi o entrare in casa senza autorizzazione: questi comportamenti configurano reati. La strada corretta è la procedura di sfratto per morosità davanti al tribunale, che si avvia con una notifica formale e culmina con il rilascio dell’immobile — in media in 6-18 mesi, a seconda del tribunale.

Nel dettaglio

Quando un inquilino smette di pagare il canone, il proprietario può agire legalmente dopo che il ritardo supera i termini previsti dal contratto o dalla legge. Il riferimento principale è l’articolo 658 del Codice di Procedura Civile, che consente di richiedere al tribunale la convalida di sfratto per morosità.

La procedura si articola in due fasi distinte. La prima è l’intimazione di sfratto, un atto formale notificato all’inquilino che lo diffida dal pagare e lo avvisa dell’udienza davanti al giudice. La seconda è l’udienza di convalida: se l’inquilino non si presenta o non paga le somme arretrate, il giudice emette il decreto di convalida e fissa la data di rilascio dell’immobile.

In parallelo alla procedura di sfratto, il proprietario può chiedere anche un decreto ingiuntivo per recuperare i canoni arretrati come credito pecuniario.

Da sapere: se l’inquilino alla prima udienza offre di pagare il dovuto (incluse spese legali), il giudice può concedere un termine di grazia fino a 90 giorni. Se paga tutto entro quel termine, la procedura si estingue.

Cosa puoi fare concretamente

1. Documenta i mancati pagamenti. Tieni traccia degli estratti conto o delle ricevute che dimostrano i canoni non versati. Prima di procedere è utile avere chiaro l’importo esatto degli arretrati.
2. Non agire da solo. Non cambiare la serratura, non rimuovere i mobili, non interrompere luce o gas: queste azioni sono illegali anche se l’inquilino non paga. Il proprietario che agisce autonomamente rischia una denuncia per violazione di domicilio o esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
3. Verifica le condizioni del contratto. Controlla se nel contratto di locazione sono previsti termini specifici per la morosità e se il deposito cauzionale può essere utilizzato per coprire gli arretrati.
4. Valuta la tua situazione prima di rivolgerti a un avvocato. I tempi e i costi della procedura variano molto in base al tribunale, all’importo arretrato e al comportamento dell’inquilino. Avere un’idea orientativa della tua posizione ti aiuta a prendere la decisione giusta.
5. Avvia la procedura legale. Attraverso un avvocato potrai notificare l’intimazione di sfratto e fissare l’udienza di convalida. Prima di quel passo, puoi ricevere un’analisi orientativa gratuita del tuo caso tramite LegalGo.

Quando serve un avvocato

La procedura di sfratto per morosità richiede quasi sempre l’assistenza di un legale, perché è un atto giudiziario con tempi, notifiche e udienze precisi. Commettere errori procedurali può allungare significativamente i tempi. Prima di avviare il procedimento, però, è utile capire la solidità della tua posizione, i tempi realistici nel tuo tribunale e le alternative disponibili — come la risoluzione consensuale del contratto, che in alcuni casi è più rapida.